Ist der Teilverkauf ein Immobiliengeschäft mit Tücken?

Dafür gibt es eine relativ neue Möglichkeit: den Teilverkauf des Hauses. Der Eigentümer verkauft dabei einen Teil seiner Immobilie, zum Beispiel 20 Prozent. Er behält in dem Fall immerhin noch 80 Prozent des Wertes und bekommt ein lebenslanges Wohnrecht in seinen vier Wänden. Ist die Immobilie 500.000 Euro wert, kann sich der Verkäufer über 100.000 Euro freuen. Und formal ändert sich nichts. Er wohnt nach wie vor in seinem Heim.

Der Verkäufer kann wählen, wie hoch der Anteil sein soll, den er verkaufen möchte. Aber bei 50 Prozent ist Schluss. Die Käufer wollen keine Mehrheit, sondern nur stille Teilhaber sein.

Angebot mit Haken

Das klingt auf den ersten Blick nach einem fairen Deal. “Aber Vorsicht, es gibt Fallstricke”, warnt Niels Nauhauser von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. “Das vermeintlich gute Geschäft hat seinen Preis.”

Denn die Anbieter berechnen dem Verkäufer für die weitere Nutzung des Eigenheims ein Entgelt, das auf den ersten Blick an eine Art von Miete erinnert. “Je größer der verkaufte Anteil und je wertvoller die Immobilie, desto höher fällt dieses Entgelt aus”, so Nauhauser. Nach Recherchen der Verbraucherzentralen liegen die Nutzungsentgelte derzeit um die drei Prozent des Auszahlungsbetrages – im Jahr. Bei den 100.000 Euro aus dem Beispiel wären das rund 3000 Euro jährlich.

Eigentümer ist kein Mieter

Wäre er das, müsste er nur eine Nettokaltmiete und die umlagefähigen Betriebskosten zahlen, nicht aber die Instandhaltungskosten.

Beim Teilverkauf bleibt er aber Eigentümer und muss neben der Nutzungsgebühr zusätzlich die kompletten Kosten für die Instandhaltung tragen. An Sanierungs- und Instandhaltungskosten beteiligen sich die stillen Teilhaber nämlich nicht.

Verkauf nach dem Tode

Und es gibt noch etwas zu beachten: “Typischerweise unterschreibt der Teilverkäufer im Notarvertrag, dass die Immobilie nach seinem Ableben als Gesamtobjekt verkauft wird”, schildert Siepe. “Die Unternehmen lassen sich eine Veräußerungsvollmacht geben, die ihnen zusichert, dass ihnen beim Gesamtverkauf mindestens der gezahlte Teilkaufpreis plus Kaufnebenkosten verbleibt.” Zusätzlich erheben sie für die Abwicklung des Verkaufs ein Serviceentgelt, das anteilig zum Verkaufserlös berechnet wird.

Erben haben ein Vorkaufsrecht auf den veräußerten Teil der Immobilie. Auch der Verkäufer kann seinen Anteil wieder zurückkaufen, wenn er es möchte. Aber: “Auch hier wird der Anbieter mindestens den Teilkaufpreis plus Kaufnebenkosten einfordern”, sagt Siepe. “Ist der Wert des Hauses inzwischen gestiegen, kann es sein, dass für den Anteil eine viel höhere Summe zurückgezahlt werden muss, als beim Teilverkauf erzielt wurde”, ergänzt Verbraucherschützer Nauhauser.