Energieausweis, Grundbuch, Teilungserklärung und WEG-Unterlagen: Welche Dokumente Sie vor der ersten Besichtigung prüfen sollten und wo fehlende Unterlagen erhältlich sind.
Vor der ersten Besichtigung Ihrer Münchner Eigentumswohnung sollten Sie fünf Pakete sichten: Energieausweis, aktuellen Grundbuchauszug, Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Unterlagen der Eigentümergemeinschaft und Pläne sowie Flächenangaben. Wenn die Wohnung vermietet ist, kommen die Mietunterlagen hinzu. Nicht jedes Dokument muss jedem Interessenten schon beim ersten Termin ausgehändigt werden. Entscheidend ist, dass Sie Fragen korrekt beantworten, Unterlagen bei ernsthaftem Interesse geordnet bereitstellen und fehlende Dokumente frühzeitig beschaffen.
Diese Checkliste dient der Verkaufsvorbereitung und ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls. Stand: 23. Oktober 2026. Wo eine konkrete Pflicht besteht, ist sie unten mit einer amtlichen Quelle belegt.
Prüfen Sie als Erstes, ob für das Gebäude ein gültiger Energieausweis vorliegt und ob Ihre Kopie gut lesbar ist. Nach § 80 Absatz 4 muss der Verkäufer oder Immobilienmakler potenziellen Käufern beim Verkauf von Wohnungseigentum spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie vorlegen. Ein deutlich sichtbarer Aushang oder ein Auslegen während des Termins genügt. Findet keine Besichtigung statt, gelten die dort genannten Regeln zur unverzüglichen Vorlage. Nach Vertragsschluss ist der Ausweis beziehungsweise die Kopie dem Käufer zu übergeben.
Liegt Ihnen kein Exemplar vor, fragen Sie bei der Hausverwaltung nach, ob ein Ausweis für das Gebäude verfügbar ist. Klären Sie die Beschaffung rechtzeitig vor dem Vermarktungsstart. Lesen Sie aus dem Ausweis keine pauschale Aussage über die tatsächlichen künftigen Heizkosten der konkreten Wohnung heraus; Verbrauch und Kosten hängen auch von Nutzung und Tarifen ab.
Ein Grundbuchauszug hilft, die rechtliche Bezeichnung der Wohnung und eingetragene Rechte oder Belastungen zu prüfen. Suchen Sie zunächst in Ihren Kaufunterlagen nach Grundbuchbezirk und Blattnummer. Fehlt ein aktueller Auszug, können Eigentümer ihn beim zuständigen Grundbuchamt anfordern. Das Amtsgericht München bietet außerdem ein Formular für die Einsicht in die Grundakte. Dritte brauchen für die Einsicht einen entsprechenden Nachweis oder eine Vollmacht; die Einzelheiten klärt das Amt.
Zur Eigentumswohnung gehören zudem die Teilungserklärung, gegebenenfalls Nachträge und der Aufteilungsplan. Darin lässt sich nachvollziehen, welches Sondereigentum zur Wohnung gehört und wie beispielsweise Keller oder Stellplatz zugeordnet sind. Die Stadt München weist darauf hin, dass Teilungserklärungen und die dazugehörigen Aufteilungspläne in der Grundakte beim Grundbuchamt zu finden sind. Prüfen Sie zuerst Ihre eigenen Erwerbsunterlagen und fragen Sie danach gegebenenfalls Hausverwaltung oder Grundbuchamt.
Bei einer Wohnung interessieren Käufer meist nicht nur die Räume, sondern auch die Eigentümergemeinschaft. Bitten Sie die Verwaltung um den aktuellen Wirtschaftsplan, die letzte verfügbare Jahresabrechnung, den Vermögensbericht und einschlägige Beschlüsse beziehungsweise Versammlungsprotokolle. Fragen Sie ausdrücklich nach bereits beschlossenen größeren Maßnahmen und möglichen Sonderumlagen. Kennzeichnen Sie dabei, auf welchen Zeitraum sich jede Unterlage bezieht; ein alter Wirtschaftsplan ist kein aktueller Kostenstand.
§ 28 Wohnungseigentumsgesetz beschreibt Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht; letzterer enthält unter anderem den Stand der Rücklagen. Nach § 18 Absatz 4 WEG können Wohnungseigentümer Einsicht in Verwaltungsunterlagen verlangen. Eine Rücklage ist allerdings kein frei verfügbares Guthaben der einzelnen Wohnung. Wenn Fragen zur Kostenverteilung oder zu einem Beschluss offen sind, lassen Sie die konkreten Unterlagen fachlich prüfen, statt beim Besichtigungstermin zu schätzen.
Halten Sie einen gut lesbaren Grundriss, die vorhandene Wohnflächenberechnung und Unterlagen zu Umbauten bereit. Gleichen Sie die Flächenangabe mit Ihren Unterlagen ab, bevor sie in einem Exposé oder Gespräch auftaucht. Die Münchner Zentralregistratur ermöglicht für Kauf und Verkauf die Einsicht in genehmigte Baupläne und Bescheide. Dafür sind ein Termin und Nachweise erforderlich; die Stadt weist ausdrücklich darauf hin, dass ihre Bauakten keine Wohnflächenberechnungen enthalten. Fehlt eine verlässliche Flächenberechnung, sollte die Angabe geprüft werden, statt aus einem Plan geschätzt zu werden.
Bei einer vermieteten Wohnung legen Sie zusätzlich Mietvertrag, Nachträge, aktuelle Miethöhe und vorhandene Unterlagen zu Betriebskosten geordnet ab. Stimmen Sie ab, welche Informationen Interessenten wann erhalten und wie personenbezogene Daten geschützt werden. Ist die Wohnung frei, halten Sie den voraussichtlichen Übergabetermin und noch offene Räumungsfragen fest. So entstehen beim Termin keine widersprüchlichen Angaben.
Legen Sie zunächst eine Mappe mit dem Energieausweis und den vorhandenen Objektangaben an. Prüfen Sie dann Grundbuch, Teilungserklärung und Aufteilungsplan gegen die tatsächliche Nutzung von Keller, Stellplatz und Nebenflächen. Fordern Sie fehlende WEG-Unterlagen bei der Verwaltung an. Stimmen Sie schließlich Grundriss, Wohnfläche und gegebenenfalls Mietdaten ab. Notieren Sie pro Dokument das Ausstellungsdatum und offene Fragen; so bleibt erkennbar, was bereits geprüft ist und was noch beschafft werden muss.
Auf Wohnung verkaufen in München sehen Sie, wie Heimhuber die Unterlagen in die Vermarktung einbindet. Eine Marktanalyse kann auf den geprüften Objektdaten aufbauen. Wenn Sie erst sortieren möchten, welche Unterlagen in Ihrem Fall fehlen, besprechen Sie das in der Maklersprechstunde. Die vollständige Dokumentation erleichtert eine fundierte Vorbereitung, ersetzt aber keine individuelle rechtliche oder technische Prüfung.
Stand: 23. Oktober 2026.
