Was ist erlaubt und was nicht?

von Robert Heimhuber
31.07.2019

Das gilt bei Untervermietung

 

Soziale Kontakte, Günstige Unterkunft, Kostenersparnis aufgrund vorhandener Möblierung: Das Wohnen zur Untermiete ist insbesondere bei Studenten und Auszubildenden sehr beliebt. Damit ein Untermietverhältnis sich jedoch nicht als eine böse Überraschung entpuppt, sollten Untermieter ihre Rechte kennen.

Ein Zimmer zu mieten ist oft günstiger, als eine Wohnung. Zudem erspart man sich die Einsamkeit in den eigenen vier Wänden und knüpft neue Kontakte. Es können jedoch auch ganze Wohnungen oder sogar Häuser zur Untermiete angeboten werden. Mit dem Vermieter können Untermieter keinen Vertrag aufsetzen, aber mit dem Hauptmieter. Dieser wird so zum Vermieter. Dabei gelten zwischen Haupt- und Untermieter die gleichen gesetzlichen Regeln wie bei jedem Mietverhältnis.

Schriftlicher Untermietvertrag vermeidet Streitigkeiten

Grundsätzlich müssen Untermietverhältnisse vom Vermieter genehmigt werden. Vor dem Einziehen sollte unbedingt ein schriftlicher Untermietvertrag geschlossen werden. Es sind zwar auch mündlich abgeschlossene Verträge gültig. Jedoch können die getroffenen Absprachen im Zweifelsfall nicht mehr nachgewiesen werden, sodass Untermieter hierbei oft den Kürzeren ziehen. Deswegen sollte der schriftlicher Vertrag zwischen Haupt- und Untermieter alle wichtigen Regelungen beinhalten. Wurden keine Vereinbarungen getroffen, gelten die gesetzlichen Regeln.

Hauptmieter haben das Recht, die Höhe der Miete festzulegen, unabhängig davon, wie viel sie selbst an den Vermieter zahlen. Deswegen sollten Untermieter sich vorab informieren, ob die Miete angesichts der Lage und Einrichtung der Wohnung überhaupt gerechtfertigt ist. Wird die Höhe der Untermiete als unverhältnismäßig hoch empfunden, sollte der potenzielle Untermieter vor Vertragsabschluss mit dem Hauptmieter über eine geringere Miete verhandeln. Bleibt der Hauptmieter bei dem Preis, muss der Untermieter das akzeptieren oder sich gegebenenfalls nach einer günstigeren Alternative umschauen. Häufig wird in Untermietverträgen eine sogenannte „Inklusivmiete“ vereinbart, welche die Betriebskosten gleich mit enthält. In solchen Fällen zahlt der Hauptmieter die gesamte Miete an den Vermieter. Er kann daher im Falle einer Betriebskostennachzahlung keine Ansprüche gegenüber dem Untermieter geltend machen.

Wurden keine Schönheitsreparaturen (Streichen, Tapezieren, Reparaturen defekter Gegenstände) im Vertrag festgelegt, so muss der Hauptmieter die Kosten im Falle der Notwendigkeit dieser in vollem Umfang tragen. Untermieter sollten wissen, dass auch bei einer direkten Zahlung der Miete an den Vermieter kein Mietverhältnis entsteht. Der Untermieter bleibt weiterhin im Mietvertrag mit dem Hauptmieter.

Der Hauptmieter muss natürlich auch dafür Sorge tragen, dass sich die zu vermietenden Räume in einem guten Zustand befinden. Sind Mängel vorhanden auf die im Untermietvertrag nicht hingewiesen wurde, steht dem Untermiete eine Mietminderung zu. Dies ist auch der Fall, wenn der Hauptmieter die Kosten für die Behebung der Mängel nicht tragen kann.

Darf der Hauptmieter einfach so kündigen?

Sowohl Unter- als auch Hauptmieter haben das Recht, den Vertrag mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten jederzeit wieder zu kündigen. Wohnen beide in derselben Wohnung, kann der Hauptmieter das Mietverhältnis jederzeit ohne Begründung unter Berufung auf das Sonderkündigungsrecht beenden. In diesem Fall verlängert sich die Kündigungsfrist allerdings um drei Monate. Hat der Hauptmieter ein Zimmer in der Wohnung möbliert vermietet, die er selbst bewohnt, verkürzt sich die Kündigungsfrist enorm. Hier kann der Hauptmieter bereits bis zum 15. des Monats mit einer zweiwöchigen Kündigungsfrist das Untermietverhältnis beenden.

Provoziert der Hauptmieter eine Kündigung des Mietvertrages, zum Beispiel aufgrund von Mietrückstand oder unerlaubter Untermiete, muss der Hauptmieter die entstandenen Schäden (zum Beispiel Umzugskosten oder Prozesskosten) für den Untermieter übernehmen. Dies gilt auch, wenn der Hauptmieter ohne hinreichende Begründung das Mietverhältnis aufkündigt.

Quelle: ntv

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