Versteckte Mängel: Immobilie vor dem Kauf auf Mängel prüfen

von Robert Heimhuber
09.08.2018

Gebrauchte Immobilie vor Kauf gründlich auf Schäden prüfen

Bei gebrauchten Immobilien ist manchmal nichts, wie es scheint. Sie können versteckte Mängel haben oder Reparaturen können unerwartet teuer werden. Eine gründliche Begutachtung vor dem Kauf ist daher wichtig.

Zunächst erscheint es wie ein Vorteil: Die Immobilie, die man kauft, muss nicht erst gebaut werden, sie existiert bereits schon. Wer bisher Mieter war, kann nach dem Kauf der Immobilie direkt umziehen und die Mietwohnung schnell aufgeben.

Als ein weiterer Pluspunkt erscheint auch, dass das neue Heim unmittelbar besichtigt werden kann, während bei einem Neubau nur ein leeres Grundstück und Pläne zu betrachten wären. Die Gedanken der Kaufinteressenten bei einer Bestandsimmobilie sind daher oft ähnlich: Ältere Fenster? Lassen sich rasch erneuern. Ein paar kaputte Dachziegel? So teuer kann der Ersatz ja nicht sein.

 

Die Immobilie immer gründlich inspizieren

Diese verlockende Unmittelbarkeit, eine Gebrauchtimmobilie möglichst genau so schnell wie ein Auto oder ein gebrauchtes Fahrrad kaufen zu können, birgt jedoch Gefahren. Denn gerade versteckte Mängel in einer älteren Immobilie sind für Laien oft nicht auf den ersten Blick ersichtlich. Sie sollten daher einige Tipps berücksichtigen, worauf es bei der Begehung eines Hauses zu achten gilt:

  • Inspizieren Sie die Immobilie gründlich von außen. Bröckelt etwa die Fassade oder ist das Abflussrohr von der Dachrinne defekt, sollten Sie den Verkäufer darauf unbedingt ansprechen. Das betrifft auch andere Mängel wie etwa eine schlecht zu verschließende Hintertür des Hauses oder unzureichend isolierte Fenster im Untergeschoss.
  • Ist die Umgebung des Hauses trocken, an der Außenwand aber eine feuchte Stelle zu sehen, dann sollte unbedingt geprüft werden, ob nicht Wasser auch in das Hausinnere eingedrungen ist.

Genau hinschauen sollten Käufer auch beim Gebäudeinneren. Gerade in einem Haus, aber auch in einer Altbauwohnung können sich zahlreiche Mängel verstecken. Am leichtesten zu erkennen sind frühere Wasserflecken, die sichtbar durch eine Tapete scheinen oder auch Schimmel an den Wänden oder auf Fußböden. Sie tauchen nicht nur im Bad oder im Wohnzimmer auf, sondern auch im Dachgeschoss und im Keller. Bei der Inspektion der Räume vor dem Kauf sollte sich ein Interessent bestenfalls über jeden gefundenen Mangel Notizen machen, um später eine klare Verhandlungsbasis mit dem Verkäufer zu haben.

Gerade angesichts der derzeit hohen Nachfrage nach Häusern in Ballungsräumen setzen sich Kaufinteressenten schnell selbst unter Entscheidungsdruck. Genau das aber ist jedoch die falsche Herangehensweise. Denn sollte der Anbieter der Immobilie weder die Ursachen für die gefundenen Mängel benennen können noch bereit sein, diese fachmännisch beseitigen zu lassen, hat der potenzielle Käufer drei Möglichkeiten: Er kauft erst gar nicht, er kauft, ohne das genaue Risiko zu kennen – oder er schaltet einen Gutachter ein, um abschätzen zu können, wie gravierend die Mängel sind. 

Wann das Einschalten eines Sachverständigen sinnvoll ist

Ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger kann nach einer Vorortbegehung die wirtschaftlichen Ausmaße von Mängeln einschätzen. Im Fall eines größeren Feuchtigkeitsbefalls im Haus müssen Ursache und Ausmaß protokollartig festgehalten werden. Manchmal stellen sich dabei Unterschiede zwischen den Räumen heraus, die beheizt wurden und solchen, in denen keine Heizung eingebaut ist. Hier gilt es gegebenenfalls nachzurüsten, was Extrakosten verursacht. Ein weiteres Problem besteht, wenn in einem Haus die Elektrik nicht reibungslos funktioniert.

Handelt es sich um derlei grobe Mängel an einem Gebäude, sollte der Käufer abwarten, bis der Gutachter die Kosten für die Beseitigung der Schäden am und im Haus kalkuliert. Schnell kann ein Käufer für spätere Reparaturarbeiten ansonsten noch einmal genau so viel bezahlen wie für das Haus selbst.

Es gibt noch weitere Fälle, wann das Einschalten eines Gutachters sinnvoll ist. Gerade gebrauchte Immobilien, die innen durch Bundwände mit Holzständerwerk oder Holzbalkendecken getragen werden, sollten bei Verdacht auf biotische Schädigungen (z.B. Fäulnis, Insektenbefall) unbedingt fachkundig geprüft werden. Handelt es sich um einen Echten Hausschwamm, ist dieser Pilz auch sichtbar, etwa in der Form von Würfelbruch. Gutachter unterscheiden bei der Nassfäule unter anderem nach einer Braunfärbung („Braunfäule“) oder auch einer Weißfäule. In jedem Fall werden dann einzelne Holzproben an spezielle Labors zur Analyse geschickt. Außer in für die Statik wichtigen Holzbalken kann der Echte Hausschwamm auch andere organische Substanzen wie Tapeten befallen.

Der Pilz zieht sich bis ins Mauerwerk hinein und kann sich somit im gesamten Haus ausbreiten. In dem Fall drohen teure und aufwendige Sanierungen. Ein Gutachter nimmt in solchen Fällen selbst Materialproben oder schaltet einen externen Materialprüfer, etwa vom TÜV, ein. Im schlimmsten Fall muss das Gebäude dann komplett entkernt werden. Gleichzeitig wäre eine weitere Selbstnutzung des Hauses mit gesundheitlichen Risiken verbunden. Solche Fälle sind sehr selten, kommen aber in der Praxis vor.

Heimwerker und Handwerker – immer richtig abwägen

Ein Käufer eines Hauses oder einer Wohnung ist natürlich nicht verpflichtet, bei Problemen einen Gutachter einzuschalten. Prinzipiell ist es aber ratsam. Kleinere Schäden im Haus, wie etwa wenige, nur Quadratzentimeter große Schimmelflecken, kann auch ein Laie womöglich selbst finden und entfernen, größere aber nicht. Bei elektrischen Schäden sollte – nach der Begutachtung – schon allein aus Versicherungsgründen unbedingt ein Elektriker hinzugezogen werden. Auch bei der Dachsanierung gilt: Außenarbeiten schon wegen der Unfallgefahr immer von einem Handwerksbetrieb durchführen lassen. Will der Hauseigentümer die Innendämmung des Daches selbst durchführen, sollte er sich fachlichen Rat einholen, um Schimmelgefahr zu vermeiden.

Zusammengefasst stellt sich die Situation vor einem Immobilienkauf in der Regel so dar: Alle Mängel, die ein Kaufinteressent bei einer Immobilie benennen kann, lassen sich in vielen Fällen im Gespräch mit dem Verkäufer wirtschaftlich klären. Wird hingegen die Immobilie erworben, ohne dass die Mängel angesprochen worden sind, ist ein Nachverhandeln oft nicht mehr möglich. Ein Streit landet dann dort, wo ihn der Käufer nicht haben wollte: vor Gericht.

Quelle: https://focus.de/9390349 

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