Neue Grundsteuer: Ifo-Institut warnt vor Kostenexplosion für Mieter

von Robert Heimhuber
27.09.2018

Experten empfehlen Flächen-Modell

Die Grundsteuer muss neu berechnet werden. Das hat das Bundesverfassungsgericht entschieden. Immobilienbesitzern droht eine massive Erhöhung der Grundsteuer, warnen Experten. Das Ifo-Institut hat jetzt für Haus und Grund nachgerechnet: Was die Experten für die Reform empfehlen.

Bei der Frage, welche Modelle für eine Reform der Grundsteuer in Frage kommen, stehen bislang im wesentlichen drei Modelle zur Diskussion:

  • Im Bodenwertmodell wird in erster Linie der Wert eines Grundstücks für die Höhe der fälligen Steuer zugrunde gelegt.
  • Im Kostenwertmodell fließen auch Bau- oder Sanierungskosten für die Häuser auf dem Grundstück mit ein. Dieses Modell hatte 2016 eine Mehrheit der Länder vorgelegt.
  • Beim flächenbezogenen Äquivalenzmodell wäre vor allem die reine Fläche von Grundstücken und Gebäuden Grundlage für die Steuerhöhe, weniger der Wert der Fläche und Immobilien.

Ifo-Experten empfehlen Flächen-Modell

Das Münchner Ifo-Institut hat sich am Montag klar für die dritte Variante ausgesprochen. „Das hätte gegenüber wertbasierten Modellen erhebliche Vorteile. Vor allem Steuervereinfachung: Wir würden hohe Bewertungskosten vermeiden“, sagte ifo-Präsident Clemens Fuest am Montag in Berlin bei der Präsentation einer Studie des Instituts im Auftrag der Verbände Haus & Grund und Zentraler Immobilien Ausschuss.

 

Geeignet sei eine Kombination aus Grundstücks-, Wohn- und Nutzfläche. „Dafür reicht eine einmalige Bestimmung. Anpassungen wären nur bei baulichen Veränderungen nötig“, so Fuest weiter.

Wertbasierte Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer brächten dagegen erhebliche Probleme mit sich, erklärt Fuest. Sollten aktuelle Verkehrswerte benutzt werden, so müssten diese erst ermittelt und immer wieder aktualisiert werden. „Das wäre mit einem erheblichen Aufwand verbunden, der sich angesichts des relativ geringen Grundsteueraufkommens von derzeit etwa 14 Milliarden Euro im Jahr kaum rechtfertigen ließe“, sagt Fuest. Würden die Immobilienwerte pauschal festgelegt, würde das die Bewertungskosten kaum reduzieren und zudem verfassungsrechtliche Bedenken nach sich ziehen.

 

Den Hinweis der Befürworter einer Wertbasierung, dass dadurch eine gerechtere Verteilung der Steuerlast erreicht werden könne, weisen die Experten zurück. „Dieses Argument ist nicht tragfähig. Die Grundsteuer ist eine Objektsteuer. Bei ihr spielt die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Besteuerten keine Rolle“, erklärt Fuest. Das gelte „unabhängig davon, ob die Steuer am Verkehrswert des Hauses ansetzt oder an der Grundstücks- und Gebäudefläche“.

Mieter in Großstädten müssten deutlich mehr zahlen

Darüber hinaus würden wertbasierte Grundsteuermodelle zu einer erheblichen Umverteilung der Grundsteuerlast führen. Die Eigentümer selbstgenutzter Immobilien ebenso wie Mieter in Großstädten müssten voraussichtlich deutlich mehr zahlen als bisher. „In Großstädten ist die Steuerlast durch die Bodenwertsteuer für ein durchschnittliches Einfamilienhaus rund 5,5- bis 6,5-mal so hoch wie für eine durchschnittliche Wohnung in einem Mehrfamilienhaus“, schreiben die Autoren in der Studie.

Beim grundstücks- und gebäudeflächenbasierten Äquivalenzmodell komme es dagegen zu einer deutlich gleichmäßigeren Verteilung der Steuerlast. 

Auch Kai Warnecke, Präsident des Eigentümerverbandes Haus & Grund Deutschland, spricht sich für den flächenbasierten Ansatz aus. „Das Flächenmodell ist gerecht, denn wer mehr Fläche bewohnt, zahlt mehr“, erklärte Warnecke in Berlin. „Das Flächenmodell bietet für die Bürger, die Verwaltung und die Kommunen Verlässlichkeit und Planbarkeit“, betonte Warnecke. „Das alte Grundsteuermodell ist daran gescheitert, dass die Politik es nicht aktualisiert hat. Das sollte sich nicht wiederholen.“

Über die individuelle Grundsteuerbelastung entscheidet am Ende die Kommune mit ihrem Hebesatz. „Die Reform der Grundsteuer muss den Kommunen ihren finanziellen Handlungsspielraum lassen. Sie darf aber nicht dazu einladen, die Gemeindekassen stetig immer mehr zu füllen“, mahnte Warnecke.

„Die vom Bundesverfassungsgericht gesetzte Frist zur Anwendung der neuen Berechnungsgrundlage steht einem wertbasierten Modell entgegen. Die Vorstellung, eine wertbasierte Berechnungsgrundlage bis spätestens ab 2025 anwenden zu können, erscheint vor der Notwendigkeit, 35 Millionen Grundstücke sowie land- und forstwirtschaftliche Betriebe neu bewerten zu müssen, illusorisch,“ ergänzt Hans Volkert Volckens, Vorsitzender des ZIA-Ausschusses Steuerrecht. „Mit dem Flächenmodell wären die Fristen einzuhalten. Die benötigten Daten liegen vor.“

Ein weiterer Vorteil wäre laut Volckens, dass neben der schnellen Umsetzbarkeit dieser Reformweg für den Steuerpflichtigen wesentlich transparenter als eine Bemessung nach einem Wert und ferner für die Kommune eine konjunkturunabhängige Einnahmequelle wäre. Ebenso wäre in der Bemessungsgrundlage kein automatischer Erhöhungsmechanismus implementiert.

Grundsteuer bringt Kommunen knapp 14 Milliarden Euro pro Jahr

Die Studie zeigt außerdem, dass ein wertbasiertes Grundsteuermodell dazu führen würde, dass wirtschaftlich starke Bundesländer mit hohen Immobilienpreisen wie Bayern und Baden-Württemberg mehr in den Länderfinanzausgleich einzahlen müssten. Das Verkehrswertmodell und auch die Bodenwertsteuer würden hingegen dazu führen, dass unter anderem die Nordländer Bremen, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein finanziell besser gestellt würden – auf Kosten anderer Bundesländer.

Entsprechend stellen die Experten fest, dass die Befürworter und Gegner der einzelnen Reformmodelle den Gewinnern und Verlierern im Rahmen des Länderfinanzausgleichs entsprechen. Mit anderen Worten: Den Politikern, die über die Reform entscheiden müssen, geht es weniger um eine insgesamt sinnvolle Lösung, als viel mehr um die Frage, ob ihr jeweiliges Bundesland von einem Modell profitiert oder nicht.

Bis Ende 2019 muss eine neue Regelung stehen

Einigen müssen sie sich trotzdem: Das Bundesverfassungsgericht hatte die derzeitige Bemessung der Grundsteuer nicht nur als verfassungswidrig eingestuft, sondern zugleich festgelegt, dass sie bis Ende 2019 vom Gesetzgeber neu geregelt werden muss.

Nach der Gewerbesteuer ist die Grundsteuer mit einem jährlichen Aufkommen von knapp 14 Milliarden Euro die wichtigste eigene Einnahmequelle der Städte und Gemeinden. Über die Reform beraten derzeit die Finanzminister von Bund und Ländern. Hintergrund ist, dass die Einheitswerte, die der Berechnung zugrunde liegen, seit Jahrzehnten nicht angepasst wurden. Die Richter bemängelten, dass dies gegen das Gleichheitsprinzip verstoße.

Quelle: Focus Online Immobilienreport vom 09.09.2018

Sie haben Fragen dazu?
Dann nutzen Sie einfach unsere kostenlose Immobilienmakler-Sprechstunde auf unserer Startseite.

Logo von Immobilienmakler Heimhuber mit transparentem Hintergrund

Immobilien News

Hier informieren wir Sie über aktuelle News der Immobilienbranche.
Erfahren Sie mehr

© Copyright 2019 Bettina & Robert Heimhuber GbR