Der Berliner Mietendeckel kommt, und zwar auch rückwirkend

von Bettina Heimhuber
04.07.2019

Expertentipp vom Hauseigentümerverein Berlin e.V.

Was ist der Berliner Mietendeckel?

Der Mietendeckel ist ein neues Mietgesetz des Landes Berlin, das ein Einfrieren der Mieten in Berlin zum Inhalt hat. Damit will der Berliner Senat verhindern, dass die Mieten weiter steigen. Der Mietendeckel sieht konkret einen Mietenstopp für fünf Jahre und eine neue Mietobergrenze im Falle einer Wiedervermietung vor.  Diese öffentlich-rechtliche Miethöhenbegrenzung gilt für die ca. 1,5 Millionen Berliner Wohnungen im frei finanzierten Wohnungsbau und stellt einen gravierenden Eingriff in den Berliner Immobilienmarkt dar.

Das Wichtigste im Überblick:

  • Der Mietendeckel gilt für Berlin ab 01.01.2020 für fünf Jahre
  • Ab sofort sind keine Mieterhöhungen mehr möglich (rückwirkend zum 18.06.2019)
  • Schaffung neuer Mietobergrenzen (Höchstmiete): Bereits sehr hohe Mieten können auf Antrag behördlich abgesenkt werden.
  • Es gilt eine neue Mietobergrenzen bei Wiedervermietung, und zwar auf die Miethöhe des Vormieters, max. jedoch die festgelegte Höchstmiete.
  • Die Überschreitung der Höchstmiete (noch nicht veröffentlicht) stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, es droht ein Bußgeld von bis zu 500.000 Euro.
  • Modernisierung: Umlagen, durch die die Bruttowarmmiete um mehr als 0,50 Euro pro Quadratmeter monatlich steigt, werden genehmigungspflichtig.

Wann tritt das Gesetz in Kraft?
Das Gesetz soll ab dem 01.01.2020 in Kraft treten, beinhaltet jedoch voraussichtlich bezüglich des Mietenstopps eine Rückwirkung zum 18.06.2019. 

Was ist mit Mieterhöhungen?

Die gesetzlich vorgesehenen Mieterhöhungen (max. 15 Prozent in 3 Jahren nach § 558 BGB) sind wegen des Mietendeckels nicht mehr möglich! Mit dem geplanten Gesetz soll den Mietern eine Verschnaufpause in Bezug auf diese (normalen) Mieterhöhungen eingeräumt werden. Mieterhöhungen wurden bisher mit dem Berliner Mietspiegel begründet, der in diesem Zusammenhang nun keine Bedeutung mehr hat.

Wie hoch darf die Miete bei Vermietung sein?

Im Falle einer Wiedervermietung soll die Miethöhe auf die des Vormieters begrenzt sein. Voraussichtlich darf die Miete dennoch zusätzlich auch nicht die neuen Mietobergrenzen (Höchstmiete) überschreiten. Die bisherige Mietpreisbremse (zulässig ist aktuell eine Neuvertragsmiete in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete plus 10 Prozent) findet dann keine Anwendung mehr. Vielmehr soll der neue Mieter nur die Miete des bisherigen Mieters zahlen müssen, wenn diese nicht die staatlich festgelegte Höchstmiete überschreitet. 

Wie hoch werden die neuen Mietobergrenzen sein?

Das lässt sich aktuell nicht vorhersagen, da der Berliner Senat diese neuen Mieterobergrenzen als Höchstmiete erst noch festlegt.  Möglicherweise dient der aktuelle Berliner Mietspiegel 2019 als Richtlinie für diese geplanten Mietobergrenzen bei einer Vermietung. Nimmt der Vermieter eine höhere Miete als erlaubt, stellt dies eine Ordnungswidrigkeit dar, Bußgelder bis 500.000 Euro sind möglich.

Was ist mit bereits sehr hohen Bestandsmieten?

Es soll für Mieter die Möglichkeit bestehen, sehr hohe Mieten auf Antrag behördlich absenken zu lassen. Diese Absenkung erfolgt dann voraussichtlich auf die neue Mietobergrenze.

Ausnahmen vom Mietendeckel

Es soll Ausnahmen für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Neubauwohnungen als Erstbezug geben.  Für Vermieter soll es zudem eine wirtschaftliche Härtefallregelung geben, wonach sich dieser auf Antrag von diesen mietrechtlichen Beschränkungen befreien lassen kann. Die wirtschaftliche Unterdeckung hat der Vermieter nachzuweisen. Diesem Vermieter sollen dann im Einzelfall abweichend Mieterhöhungen und höhere Mietvereinbarungen genehmigt werden. Den davon betroffenen Mietern soll, sofern diese WBS-berechtigt sind, ein finanzieller Ausgleich zur Mietobergrenze gewährt werden.

Bitte beachten Sie, dass es sich hierbei um allgemeine Informationen handelt.

Quelle:
https://www.immobilienscout24.de

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