Angespannter Wohnungsmarkt

von Robert Heimhuber
25.07.2019

Entlastung in Sicht?

Eine günstige Wohnung zu finden, ist vor allem in Großstädten nahezu unmöglich. Hohe Mieten verdrängen schlechter Verdienende aus den Stadtzentren oder sorgen immer häufiger für Überschuldung. Wie schlimm ist die Lage auf dem aktuellen Wohnungsmarkt wirklich und wie kann er entlastet werden?

Wohnungsmangel, Mietwucher, Landflucht: Die Probleme auf dem Wohnungsmarkt spitzen sich – vor allem in den Großstädten – immer weiter zu. Von zu hohen Mieten sind 54,4 Prozent der Deutschen betroffen, die in einem Mietverhältnis stehen. Damit ist Deutschland europaweit an der Spitze. Zwar sind die durchschnittlichen Angebotsmieten zum ersten Mal seit 14 Jahren im ersten Quartal des Jahres gesunken, dennoch sind sie im Vergleich zum Vorjahresquartal 2018 um zwei Prozent teurer.

Besonders belastet sind nach wie vor Metropolen wie Berlin, Hamburg oder München. Während man in einer mittelgroßen Stadt, wie beispielsweise in Siegburg, durchschnittlich 7,93 Euro pro Quadratmeter zahlt, sind es in München mit 18,10 Euro mehr als doppelt so viel. Ein weiteres Problem ist, dass die Kaufkraft der Menschen dem steigenden Mietniveau nicht mehr ausreichend standhält. In Frankfurt am Main liegt die Kaufkraft 14 Prozent über dem Durchschnitt, der Mietpreis jedoch 83 Prozent. Noch schlimmer sieht es in Berlin aus: Die Hauptstädter verdienen neun Prozent weniger als der Durchschnitt, müssen jedoch mit Mieten von 54 Prozent über dem Bundesdurchschnitt bei Neuverträgen klarkommen. Das heißt: Viele Menschen wenden ein Großteil ihres Einkommens demnach für die Miete auf. Andere sind mittlerweile gezwungen, an den Stadtrand oder aufs Land zu ziehen. “Es gibt vor allem aber einen Mangel an preiswerten Wohnungen”, betont Ludger Baba, Mitglied des Vorstandes des unabhängigen wirtschafts- und sozialwissenschaftlichen Forschungs- und Beratungsinstituts empirica gegenüber n-tv.de.

Die Ursachen des Dilemmas

Die Hauptsache für die angespannte Lage des Wohnungsmarktes in manchen Regionen ist Baba zufolge die gestiegene Nachfrage nach Wohnraum. Eine bekannte Problematik ist die Binnenwanderung innerhalb Deutschlands, meist vom Land in die Stadt. Eine weitere, nicht zu unterschätzende Ursache dafür wiederum ist die mangelnde Attraktivität ländlicher Gegenden und kleiner Städte. Freizeitangebote für junge Menschen und Familien, sowie Arbeitsplätze sind hier kaum vorhanden. So werden Wohnungen in beliebten Großstädten und Hochschulstädten wie Leipzig oder Münster immer knapper. Zu mangelndem Wohnraum und steigenden Mietpreisen trägt auch die Zuwanderung von Migranten aus EU- und nicht EU-Ländern, sowie von Flüchtlingen bei. “Die Auslandszuwanderung, insbesondere die der Flüchtlinge seit 2015, zielte und zielt vor allem in die Verdichtungsräume und Metropolen”, sagte Bernd Leutner, Geschäftsführer der Marktforschungsgesellschaft F+B gegenüber der Welt.

Weiterhin sind die Mieten – ausgerechnet für günstige Wohnungen – überdurchschnittlich gestiegen. Das liegt auch daran, dass sich viele Vermieter nicht an die Mietpreisbremse halten, bei der die Neuvertragsmieten nicht mehr als zehn Prozent über den örtlichen Vergleichsmieten liegen dürfen. Jedoch erstellen laut der Wiesbadener Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (GIF) 36 der 80 größten deutschen Städte keinen Mietspiegel, an dem sich die Mietpreisbremse orientieren könnte. So kann diese überhaupt nicht gegen überteuerte Mieten greifen. Zudem fehlt es an Bauland für neue preisgünstige Wohnungen: “Wenn kein zusätzliches Bauland geschaffen oder bereitgestellt wird, dann wird das Problem nicht zu lösen sein”, erklärt Baba. In den ersten vier Monaten des Jahres wurden 1,3 Prozent weniger Baugenehmigungen erteilt, als noch im Vorjahreszeitraum. Dies entspricht 105.800 Wohnungen. Bei Einfamilienhäusern konnte mit 29.013 ein Anstieg um 2,2 Prozent verzeichnet werden. Zweit- und Ferienwohnungen sind, laut Baba, aufgrund ihrer vergleichsweise geringen Anzahl übrigens keine Hauptursachen für die Wohnungsknappheit.

Bisherige politische Maßnahmen greifen ins Leere

Politiker versuchen seit geraumer Zeit, finanzielle Entlastungen für Mieter zu schaffen. Ein Mittel zur Entschärfung der Situation ist die Mietpreisbremse für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt. Sie wurde am 1. Juni 2015 eingeführt und besagt, dass die die Miete nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Davon ausgenommen sind Neubauten, da der Anreiz zum Wohnungsbau nicht gemindert werden soll. Auch bei Modernisierungsmaßnahmen gilt die Mietpreisbremse nicht. Nach Ansicht von Baba ist die Mietpreisbremse gescheitert, denn es profitieren die Falschen davon. Vermieter wählen nämlich in den meisten Fällen weiterhin gut Verdienende als neue Mieter aus. Es müsse daher eine ausreichende Anzahl von günstigen Wohnungen für sozial Bedürftige (zum Beispiel psychisch Kranke) und Haushalte mit wenig Einkommen geben.

In Berlin plant der Senat zudem einen Mietendeckel, der für die nächsten fünf Jahre Mietsteigerungen verhindern soll. Dies soll jedoch nur für Mieten gelten, die über dem aktuellen Mietspiegel liegen. Mieten unter der Mietpreisobergrenze können jährlich um zwei Prozent erhöht werden. Ausgenommen davon sind neu gebaute Wohnungen und Sozialwohnungen. Baba hält diese Lösung jedoch für Unsinn: “Da mit Sicherheit die Angebotsausweitung nicht Schritt hält, würde es bei einer Aufhebung des Mietendeckels nach fünf Jahren zu sprunghaft steigenden Preisen kommen, was keine Partei will”, warnt er. Weiterhin müssten am Ende die Steuerzahler für die Wohnungsunternehmen aufkommen, die finanziell nicht mehr in der Lage sind, “den Bestand vernünftig zu bewirtschaften”.

In Berlin wird aktuell über Enteignungen von Unternehmen mit mehr als 3000 Wohnungen debattiert, die unter anderem von Grünen-Chef Robert Habeck und SPD-Vize Ralf Stegner befürwortet werden. Erst kürzlich sammelte das Volksbegehren “Deutsche Wohnen und Co. enteignen” 77.000 Unterschriften und übergab diese dem Berliner Senat. Für schnelle Entlastungen der Mieter sorgen Enteignungen dennoch nicht, da es zu vielen langwierigen Gerichtsverfahren aufgrund von zahlreichen Klagen von Wohnungsunternehmen käme. Zudem wirken Enteignungen abschreckend auf private Investoren. Am Ende könnte es also dazu kommen, dass noch weniger Wohnungen gebaut werden, als ohnehin schon.

Nur langfristige Maßnahmen führen zum Erfolg

Damit sich der Wohnungsmarkt wirklich entspannt, müssen jedes Jahr mindestens 350.000 neue Wohnungen gebaut werden. Das Ziel der Bundesregierung liegt in dieser Legislaturperiode mit 375.000 Wohnungen pro Jahr sogar noch höher. 2018 wurden jedoch lediglich 280.000 Wohnungen errichtet. Baba weist darauf hin, dass es hierbei jedoch auch regionale Unterschiede gibt: “In Berlin gehen wir beispielsweise von jährlich 25.000 neuen Wohnungen aus. Geschaffen wurden hier aber nur rund 14.000 Objekte. Bei etwa einem Zehntel davon handelte es sich um Wohnheime”, sagt er. Berlin bekommt jedes Jahr rund 40.000 neue Einwohner hinzu. Mehr Wohnraum wird also gebraucht, um die Schlangen bei Wohnungsbesichtigungen und die Mieten gering zu halten. Eine schnelle Lösung gegen wuchernde Mietpreise gibt es nicht, denn vor allem in den Städten mangelt es an Bauland.

Weiterhin kommt die Baubranche der immensen Auftragslage kaum noch hinterher. Laut Baba müsse erst einmal seitens der Politik für eine Vereinfachung der Auflagen, eine Absenkung der Modernisierungsumlage auf vier Prozent, sowie verkürzte Genehmigungsverfahren für Bauvorhaben gesorgt werden. Die Kosten für Neubauten müssten zudem gering gehalten werden. Eine Bodenwertsteuer würde weiterhin den Anreiz zum Neubau stärken, da leere und bebaute Grundstücke in gleichem Maße besteuert werden würden.

Der Experte fordert die Politik ebenso auf, die Gegenden abseits der Großstädte zu stärken: “Statt oder zumindest in Ergänzung zur Wohnungsbauförderung in den Wachstumsregionen, die unter ‘Wachstumsschmerzen’ leiden, sollten öffentliche Gelder auch genutzt werden, um die Attraktivität in den Schrumpfungsregionen zur Begrenzung der Abwanderung zu erhöhen.”

Quelle: n-tv.de

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